Assemblea di condominio: guida per verificare la convocazione regolare

La convocazione di un'assemblea condominiale è un passaggio cruciale per la corretta gestione del condominio. Un errore nella procedura può compromettere la validità delle delibere e portare a controversie evitabili. Questa guida è pensata per aiutare i condòmini a comprendere come riconoscere un'assemblea ben convocata, citando le normative di riferimento e illustrando le conseguenze di una convocazione irregolare.

1. Chi Può Convocare l'Assemblea?

La convocazione può essere effettuata da:

• Amministratore di condominio, come stabilito dall'art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

• Condòmini, se l'amministratore è assente, dimissionario o non procede alla convocazione richiesta da almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore millesimale. Clicca per leggere il precedente post sull'autoconvocazione.

2. Tempistiche e Modalità di Convocazione (art. 66 disp. att. c.c.).

La legge impone specifiche regole sulla convocazione:

• Preavviso: La convocazione deve essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

• Modalità: L'avviso può essere inviato tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L'invio tramite e-mail ordinaria non è considerato valido ai fini legali.

• Destinatari: Ogni proprietario, anche se non residente, deve ricevere l'avviso. In caso di comproprietà, l'avviso va inviato a ciascun comproprietario, salvo che abbiano designato un rappresentante comune per l'esercizio dei diritti in assemblea (art. 67 disp. att. c.c.).

La seconda convocazione non può avvenire lo stesso giorno della prima, ma deve essere fissata almeno 24 ore dopo. In seconda convocazione, i quorum richiesti per la validità delle delibere sono generalmente inferiori, facilitando così la regolare conclusione dell'assemblea.

3. Contenuto della Convocazione

L'avviso di convocazione deve contenere:

• Data, ora e luogo dell'assemblea.

• Ordine del giorno, cioè gli argomenti da trattare.

4. Conseguenze di una Convocazione Irregolare

Una convocazione non conforme può portare a diverse conseguenze:

• Annullabilità delle delibere: Le decisioni adottate possono essere impugnate entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale, se l'interessato è assente, o dalla data della seduta se presente.

• Contenziosi legali: I condòmini potrebbero avviare un'azione giudiziaria per la nullità delle delibere.

• Costi aggiuntivi: L'assemblea dovrà essere riconvocata correttamente, con ulteriori spese per il condominio.

5. Verificare la Regolarità della Convocazione

I condòmini hanno il diritto di essere informati della regolarità delle procedure adottate dall'amministratore durante la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea. Questo consente loro di verificare la correttezza della procedura e tutelare i propri diritti, controllando:

• La data di ricezione della convocazione.

• La correttezza dell'ordine del giorno.

• Che tutti i condòmini siano stati invitati.

In caso di dubbi, è possibile richiedere chiarimenti all'amministratore o consultare un legale.

6. Riferimenti Normativi e Approfondimenti

La convocazione dell'assemblea condominiale trova la sua principale disciplina negli articoli 66 e 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, oltre all'articolo 1136 del Codice Civile, che regola i quorum deliberativi. È utile sapere che la mancata osservanza delle regole procedurali può comportare l'annullabilità delle delibere, come previsto dall'articolo 1137 c.c.

In caso di assemblee telematiche, introdotte con la riforma del condominio e ulteriormente regolate dalle disposizioni emergenziali, è necessario indicare nell'avviso di convocazione la piattaforma utilizzata e le istruzioni per l'accesso.

Conclusione

Essere consapevoli delle regole per una convocazione corretta non solo garantisce la validità delle delibere, ma aiuta anche a prevenire conflitti. Un'amministrazione trasparente e conforme alle normative è sinonimo di efficienza e tutela per tutti i condòmini.

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